'Tilburg kent grootste binnenstedelijke herontwikkeling van Nederland'

Dit artikel is afkomstig van VG Visie.VG Visie is het journalistieke antwoord op de groeiende behoefte om kennis en ervaringen uit te wisselen en te delen. Een compleet tijdschrift dat lezers visies, analyses, trends en verhalen aanreikt. VG Visie faciliteert een sectorbrede dialoog over de verbetering en vitalisering van (binnen) steden op het gebied van wonen, winkelen en werken in een dynamische wereld.

Nieuwe lokale, nationale én internationale partijen naar de binnenstad van Tilburg halen. Dat was de doelstelling die Doris Slegtenhorst, Commercial Director bij Wereldhave Nederland, zes jaar geleden voor ogen had en die ruimschoots is gehaald. En meer dan dat: Tilburg is met deze grootste binnenstedelijke herontwikkeling van Nederland weer volledig op de kaart gezet als kwalitatief winkel- en verblijfsgebied. ‘Wereldhave heeft samen met de gemeente en de uitvoerende partijen de handschoen opgepakt.’

De urgentie was groot, destijds. Winkeliers, onder wie ook grote ketens, vertrokken, en het spook van leegstand doemde op voor de Tilburgse binnenstad. Voor wie nu, nog maar zes jaar na ondertekening van de plannen, door de binnenstad loopt zal het moeilijk zijn voor te stellen. Hier is een gloednieuw, levendig nieuw winkel-, woon- en verblijfsgebied gerealiseerd, dat voor 100 procent is verhuurd. Er zijn appartementen toegevoegd, en aantrekkelijke horecazaken. Voor dat alles waren forse ingrepen nodig, waarbij twee verouderde winkelgebieden niet alleen volledig zijn gemoderniseerd, maar bovendien met elkaar zijn verbonden door de nieuwe Frederikstraat. Een grootscheepse, kwalitatieve operatie die Tilburg weer volledig op de kaart heeft gezet als aantrekkelijke binnenstad. Doris Slegtenhorst is verantwoordelijk vanuit Wereldhave, met ongeveer 60.000 vierkante meter de grootste eigenaar in het gebied van circa 80.000 meter. Feitelijk is hier met de mixed use-aanpak echt een nieuw stuk binnenstad gemaakt. Doris: ‘Dit is zonder twijfel een van de grootste binnenstedelijke herontwikkelingen die in Nederland hebben plaatsgevonden. We hebben het winkelgebied verlegd, we hebben functies toegevoegd. Dit gaat echt wel wat verder dan een verbouwing. Tilburg is als stadskern weer op de kaart gezet.’

Alibi

De strategie van Wereldhave speelt daarbij een drijvende een rol, waarbij de belegger steeds meer weg beweegt van de traditionele winkelcentra, die aantrekkingskracht verliezen. Het draait om het realiseren van Full Service Centers, zegt Doris Slegtenhorst. ‘Het belangrijkste verschil is dat bezoekers meer alibi’s hebben om er naar toe te komen. Een traditioneel winkelcentrum is puur functioneel, daar ging je boodschappen doen, of een jurkje of cadeau kopen. In een Full Service Center kun je ook naar de huisarts, of de bioscoop, de bibliotheek, of sporten en een kopje koffie drinken. Al die voorzieningen zijn in het centrum van Tilburg aanwezig. Wij bestempelen het dan ook als Full Service CityCenter. Je kunt hier ook echt verblijven, plus nog het wonen en werken.’

Monopolie voor volwassenen

Het begon in 2015 met de aankoop van de twee winkelcentra Pieter Vreedeplein en Emmapassage, plus een parkeergarage, als onderdeel van een pakket van negen winkelcentra dat Wereldhave kocht van Corio-Klépierre. De beide winkelcentra werden gescheiden door de primaire winkelas, de Heuvelstraat. Er waren plannen voor een Primark, een van de eerste filialen in Nederland, maar de ontwikkelaar zat in een bezwaarprocedure met de gemeente en Tilburg dreigde de Primark te verliezen. Andere grote ketens trokken weg of stonden op het punt dat te doen. Het stadskantoor zou worden verbouwd met onder meer retail. Oorspronkelijk ging de aankoop om 30.000 meter, zegt Doris. ‘We zagen kansen in het verbinden van de beide winkelgebieden door de Heuvelstraat een kwart slag te draaien en op een verticale as te plaatsen. Een nieuwe straat verbindt de Emmapassage en het Pieter Vreedeplein. Om die straat te kunnen maken moesten we het pand van de toenmalige V&D kopen. Een gebouw van 17.000 meter waar we 4.000 van af hebben gehaald om de Frederikstraat te kunnen realiseren. Daarvoor hebben we ook nog drie winkels gecreëerd. Daarnaast hebben we de Hema verbouwd, en weer verkocht, en nog een aantal acquisities gedaan, waaronder de C&A. Zo zijn we met heel veel partijen in gesprek getreden en hebben we een vorm van grootschalige monopolie gespeeld waarmee we de kralen hebben kunnen rijgen om tot dit eindresultaat te komen.’

Open kaart spelen

Een project van dergelijke omvang, kwaliteit én snelheid is uniek in Nederland en had niet tot stand kunnen komen zonder een met recht bijzondere samenwerking. Hoofdrollen zijn daarbij weggelegd voor de partners van Wereldhave: gedelegeerd ontwikkelaar NEOO, de bouwcombinatie Van de Ven-Van Schijndel en uiteraard de gemeente Tilburg. ‘Het vertrouwen van alle partijen was enorm groot’, zegt Sander van Oss, directeur van NEOO. ‘Anders was dit nooit gelukt. De binnenstad dreigde een gatenkaas te worden. Het besef was: we kunnen er alleen met elkaar iets van maken. Iedereen zat er met open kaart in, waardoor we met elkaar een plan en gezamenlijke begroting konden maken op basis waarvan we afspraken konden maken en in recordtempo aan de slag konden. Iedereen was volledig transparant in het nastreven van hetzelfde doel. Er was momentum, iedereen ging er voor. En dan heb je het echt over een heel ingewikkeld binnenstedelijk proces.’

Daadkracht

Jur van Aken van de bouwcombinatie Van de Ven-Van Schijndel stond aan de lat voor de ontwikkeling en de bouw van 300 woningen, en kan de visie van Sander volledig onderschrijven. Jur van Aken: ‘We hebben de handen ineen geslagen en de neuzen stonden altijd dezelfde kant op. Problemen konden we steeds met elkaar oplossen. Het was het juiste moment, met het juiste team, de juiste mensen aan tafel. Wereldhave heeft de handschoen opgepakt en we zijn er met z’n allen ingesprongen. De daadkracht van alle partijen maakt echt het verschil. Honderd procent oplossingsgericht en eerlijk zijn naar elkaar.’ De rol van de gemeente was van meet af aan cruciaal. Ik ken geen winkelgebied waar we zo intensief hebben samengewerkt met de gemeente, zegt Doris Slegtenhorst. ‘Dat begon met de voormalige burgemeester Noordanus, die echt ijzer met handen heeft gebroken voor ons. Hij heeft de goede paden ingezet waar wij vervolgens heel goed op voort konden borduren. De bereidheid van de gemeente om te investeren en samen te werken is hier echt van levensbelang geweest. De gemeente heeft zich echt ingezet om de positie van Tilburg als winkel- en verblijfsstad te behouden, door de handen ineen te slaan met de partijen die daar actief waren.’

Gemeenschappelijk belang

De gemeente heeft echt de nek uitgestoken, aldus Sander van Oss. ‘Zij hebben op risico mee geïnvesteerd, panden aangekocht om een nieuwe openbare straat te maken. Veel beslissingen van gemeente en belegger zijn op basis van onderling vertrouwen genomen.’ De pro-actieve houding, van wethouder en burgemeester tot de ambtenaren, maakte echt het verschil’, beaamt Doris. ‘Iedereen ging steeds direct op zoek naar hoe iets mogelijk gemaakt kon worden in plaats van op zoek naar argumenten waarom iets níet kan. De gemeente zag ons als volwaardige professionele vastgoedpartner. We deden het echt samen, in de 15 jaar dat ik in het vastgoed werk heb ik dat nog nooit ergens zo sterk ervaren, dat je samen gaat voor het gemeenschappelijk belang. Geven en nemen was hier in balans.’

Tilburgse ondernemer

Voor Wereldhave was de ontwikkeling behalve een constructieve uitdaging bovendien een commerciële uitdaging. Doris Slegtenhorst: ‘Het ging er echt om te zorgen dat er weer een aantal belangrijke trekkers kwamen en bleven in het gebied. We zijn met partijen in gesprek gegaan en hebben partijen, ook de gemeente, kunnen overtuigen van de ingrepen die nodig waren. Meer glas in de gevel van de V&D, onderdeel van het monumentale stadsgezicht; twee verdiepingen voor de Hema, zodat de winkel korter werd waardoor de toekomstige passage hier door heen kon lopen. Mooi is ook dat we voor het inmiddels uit Nederland vertrokken Hudson’s Bay de van oorsprong Tilburgse ondernemer The Sting als huurder hebben kunnen binnenhalen. Hij begon ooit zijn eerste Sting-winkel in Tilburg en heeft hier nu een mega-winkel, De KOOPman, direct aan de Heuvelstraat en het Pieter Vreedeplein.’

Dak eraf

Inmiddels is ook de derde fase afgerond, waarbij onder meer voor de Emmapassage het dak eraf ging, om het ook echt een buitengevoel te geven en onderdeel te laten zijn van de binnenstad. De parkeergarage is verlegd en verkocht aan de gemeente. De entree is aangepakt en er is een gezellig eat&meet plein aangelegd, een cluster van horeca huurders waaronder Albron met vier formules, zoals Anne & Max. Ook heeft Gianotten hier een boekcafé geopend. Het aanbod van F&B en retail past naadloos in het Tilburgse verzorgingsgebied. Daarnaast is door het toevoegen van mixed use-functies de functie van het stadscentrum echt verbreed, zegt Doris. ‘De retail positie van Tilburg is weer op de kaart gezet, zodat we een volwaardige concurrent zijn in de provincie Brabant.’

Topomzet

Ondanks de achter ons liggende corona-jaren is inmiddels het gehele gebied volledig verhuurd. Bovendien draaien de ondernemers vanaf dag 1 zeer goede omzetten. Doris: ‘We kunnen een mooi gebied neerzetten, maar de echte kers op de taart is als je ondernemers goed draaien. Als je van huurders hoort dat ze een topomzet draaien, dan heb je het goed gedaan. Want nu begint het eigenlijk pas écht. Het bijzondere van een partij als Wereldhave is onze betrokkenheid: wij blijven. Wij willen dit echt met elkaar voor de lange termijn doen.’ Voor de stad Tilburg is met het nieuwe binnenstadgebied echt nieuwe en onderscheidende kwaliteit toegevoegd. Sander van Oss: ‘Uiteindelijk gaat het om de stad, hoe het wordt ervaren. En dat zien we nu gebeuren, de stad pakt het op.’

Nieuwe route

Ook de huurders zijn enthousiast. ‘Het winkelend publiek blijkt de nieuwe route gevonden te hebben’, zegt Wim Boekema, oprichter van alcoholvrije slijterij Nix&Nix. ‘Het is absoluut een mooie toevoeging aan de binnenstad: geïntegreerd, maar toch nieuw en innovatief.’ Edward de Boer, eigenaar van MANGO ziet een duidelijke kwaliteitsimpuls voor de stad Tilburg. ‘Waarbij de nieuwe units voldoen aan de hedendaagse eisen van retailers. Zowel Wereldhave als de stad Tilburg heeft lef getoond in deze uitdagende tijden door de handen ineen te slaan, te investeren en vooruit te denken.’ Eigenaar Marlous Mutsaers van boekhandel Gianotten is erg blij met ‘de grootstedelijke uitstraling van de nieuwe Frederikstraat’. ‘Dit is zeker een positieve toevoeging aan de binnenstad van Tilburg. Zowel de nieuwe winkels als de vele nieuwe bewoners van de appartementen geven een echte impuls aan de binnenstad. Het heeft de transitie van Tilburg “van stad naar grote stad” een enorme boost gegeven.’