`Met de Spoorzone krijgt Tilburg het dynamische hoogstedelijke hart dat het verdient`

Foto v.l.n.r. Joep Frenken (gemeente Tilburg), Stefan Janszen (SDK Vastgoed), Edwin van der Werf (gemeente Tilburg), Mark Janssens (SDK Vastgoed).

Dit artikel is afkomstig van VG Visie.VG Visie is het journalistieke antwoord op de groeiende behoefte om kennis en ervaringen uit te wisselen en te delen. Een compleet tijdschrift dat lezers visies, analyses, trends en verhalen aanreikt. VG Visie faciliteert een sectorbrede dialoog over de verbetering en vitalisering van (binnen) steden op het gebied van wonen, winkelen en werken in een dynamische wereld.

In nog geen decennium is een oude industriële zone getransformeerd naar de meest geliefde stadswijk van Tilburg. De Spoorzone, die trouw is gebleven aan zijn verleden, is anno 2023 een hotspot om te wonen, werken, verblijven en uit te gaan. Ontwikkelpartners gebiedsontwikkelaar SDK Vastgoed (onderdeel VolkerWessels) en gemeente Tilburg leggen uit hoe hun visie realiteit is geworden.

Tot 2011 heette het De Verboden Stad, de uitgestrekte Spoorzone pal aan centraal station Tilburg. Alleen NS-personeel mocht daar komen om locomotieven en treinstellen te repareren. Met de koop in 2010 van de Spoorzone inclusief de voormalige NS werkplaats kreeg Tilburg 30 hectare aan grond in hartje Tilburg met monumentale bedrijfspanden, hallen en loodsen in handen. Ontwikkelpartner van gemeente Tilburg werd na een tender VolkerWessels, met wiens dochterbedrijf SDK Vastgoed in 2010 een pps-overeenkomst werd gesloten met elk een 50-procentsbelang. Waar ruim 140 jaar aan treinen werd gewerkt, verrijst sindsdien het innovatieve en creatieve hart van Tilburg.

Het hart van de Spoorzone wordt gevormd door de voormalige NS-werkplaats. Dit terrein vol industrieel erfgoed omvat zo’n 13 hectare, waar gemeent Tilburg en SDK Vastgoed een gemengd programma van 250.000 m² realiseren. Daarbuiten wordt nog eens 200.000 m² gerealiseerd door andere ontwikkelaars. Binnen B.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij Tilburg De: Werkplaats (WOM) maken de pps-partners gronden bouwrijp, leggen de infrastructuur aan en maken de gronden woonrijp. SDK Vastgoed legt zich vooral toe op de nieuwbouw(kavels), de gemeente herontwikkelt de erfgoedgebouwen met het sociaalmaatschappelijke en cultureel programma.

Hoogstedelijk

Het belang van deze gebiedsontwikkeling voor de stad kan niet vaak genoeg worden herhaald, verklaart Joep Frenken, projectleider Stedelijke Ontwikkeling van gemeente Tilburg. 'Tilburg is een verzameling van voormalige dorpen. Om die reden is het centrum relatief klein gebleven, zeker voor een stad met 225.000 inwoners onder wie 54.000 studenten, veel opleidingen, bedrijven en een grote maakindustrie. De Spoorzone geeft ons de kans het centrumgebied te vergroten en onze stedelijke identiteit te versterken. Dit project op deze prominente locatie midden in de stad, aan het Station Tilburg en tegen een woonwijk kan niet anders dan een succes worden.’ Dat beaamt Stefan Janszen, ontwikkelingsmanager SDK Vastgoed. ‘De Spoorzone is een van de meest tot de verbeelding sprekende gebiedsontwikkelingen van Nederland. Tilburg wil hier voortbouwen op het industriële verleden, waarbij het industriële erfgoed een nieuwe functie krijgt. Ons doel is hier een bruisend en ongekend innovatiemilieu in een inspirerende omgeving te creëren. Waar verbindingen ontstaan tussen bewoners, studenten, jonge bedrijven en onderwijsinstellingen, ondernemerschap ontstaat en ruimte is voor experimenten. We realiseren een vorm van stedelijkheid die Tilburg nog niet heeft. Een hoogstedelijke bouwdichtheid met een gevarieerde mix van wonen (150.000 m²), werken en onderwijs (55.000 m²), stadscultuur (25.000 m²) en vrije tijd (20.000 m²).’

Placemaking

Nadat gemeente Tilburg het terrein had gekocht, begon de stad onmiddellijk met placemaking, legt Frenken uit. ‘Daarmee wilden we verpaupering en vandalisme voorkomen. Door er populaire evenementen als Festival Mundial en de Tilburgse Kermis te organiseren, kon de stad kennismaken met de Spoorzone. We zagen dat het rauwe industriële karakter van het gebied zijn grootste kracht was en de tegendraadse, alternatieve horeca aansloeg bij het publiek. Zo ontstond er al gelijk draagvlak voor het project. Het feit dat we geen enkel bezwaarschrift op ons bestemmingsplan kregen is daarvan een bewijs. Ook zorgden we ervoor het gebied te ontsluiten en de barrièrewerking van het spoor op te heffen. Daartoe hebben we een nieuwe stationspassage en stationsplein gerealiseerd. Vanaf de eerste dag dat de brede passage eind 2015 openging, zijn ze druk gebruikt. De meest gehoorde reactie van het publiek is dat de passage en het Burgemeester Stekelenburgplein zo natuurlijk zijn; alsof ze er altijd al waren.

De tweede mijlpaal was de opening in 2019 van de LocHal, vertelt programmamanager Edwin van der Werf. De transformatie van de voormalige Locomotiefhal naar bibliotheek kostte maar liefst 30 miljoen euro. ‘We legden de lat hoog. Dit zou een belangrijke drager van grote maatschappelijke waarde voor de Spoorzone worden. De grootste gebruiker, de bibliotheek, had dezelfde doelstellingen als wij: een plek creëren voor kennisoverdracht en ontmoeting. Vanaf dag één hebben de Tilburgers de LocHal omarmd. Van studenten, flexwerkers tot senioren; elke doelgroep heeft zich het gebouw gelijk eigen gemaakt. Ook heeft de LocHal zo’n beetje elke belangrijke architectuurprijs gewonnen, waaronder mooiste gebouw ter wereld van 2019. De stad wordt in de LocHal voortgezet en de dynamiek is er voelbaar, zei de jury van de Gouden Feniks. Bovendien is de exploitatie een commercieel succes met gebruikers als flexconcept Seats2meet.’

Geen leegstand

Ruim een decennium na de bouwstart ademt de Spoorzone al de energie van een dynamische stadswijk, oordeelt MT-lid SDK Vastgoed en WOM-directeur Mark Janssens. ‘Dit rauwe industriële gebied vol cultuur, horeca, historie en bedrijvigheid leeft volop. Van economische tegenwind hebben we amper last. Er staat geen m² leeg in de Spoorzone. Levendigheid hebben we ook gecreëerd door de woningontwikkeling naar voren te schuiven. Neem de 339 woningen van Clarissenhof die vanaf 2017 zijn opgeleverd. Maar de dynamiek komt vooral op het conto van de Stadscampus, waar alle bedrijvigheid samenkomt met wonen. Hier bevindt zich de LocHal met daaromheen multi tanant kantoor Plan-t van 13.000 m² en het begin dit jaar opgeleverde MindLabs. MindLabs bestaat uit een gerenoveerde spoorhal met daarbovenop nieuwbouw. Het huisvest opleidingen als Fontys Journalistiek, uitgevers als DPG Media, terwijl Tilburg University, ROC en Fontys Hogescholen, overheden en allerlei bedrijven toepassingen van kunstmatige intelligentie ontwikkelen, zoals robotics & avatars, virtual reality, serious gaming en datatechnologie. En eind vorig jaar zijn er 162 woningen opgeleverd in het gebouw De Brabander. ’

Met hun ontwerp geven de ontwikkelaars de dynamiek een extra zetje, vult ontwikkelingsmanager Janszen aan. ‘Een van onze eisen is maximale doorwaadbaarheid; de hele Spoorzone moet goed doorloopbaar zijn, zodat spontane interactie en ontmoeting mogelijk is. We creëren daarom een continue verbinding, die ook dwars door gebouwen heenloopt. Zo hebben we een fysieke verbinding gemaakt tussen de LocHal en Mindlabs, waar veel gebruik van wordt gemaakt. De Spoorzone is sowieso gewild bij het bedrijfsleven. Ze weten dat ze hier de ‘war on talent’ kunnen winnen, omdat jongeren hier graag verblijven.'

Torenhoge lat

De architectonische ingreep is illustratief voor de hele gebiedsontwikkeling, betoogt bestuurslid Janssens. ‘We prenten onszelf elke dag in, het best mogelijke gebied te creëren, voor de ruimte van morgen. Als we een slecht gebouw maken, heeft dat weerslag op de andere gebouwen. Als het openbaar gebied niet goed genoeg is, verpesten we de identiteit. We kunnen de torenhoge ambitie niet waarmaken als we voor snelle winst gaan. SDK Vastgoed heeft dan ook meermaals nee gezegd tegen partijen die vanuit commercieel belang goed waren, maar niet van toegevoegde waarde zijn voor dit gebied. Gebruikers moeten passen in dit ecosysteem en bijdragen aan de gebiedsidentiteit. Zo willen we bijvoorbeeld enkel horecaondernemers die voor een wow-effect kunnen zorgen.’ Een soepele samenwerking tussen markt en overheid in een complexe gebiedsontwikkeling is geen vanzelfsprekendheid. Gemeente Tilburg geeft echter hoog op over hun partnerschap. ‘In een gebiedsontwikkeling met zo’n lange doorlooptijd is het zaak elkaar vast te houden en onze ambitie waar te maken. In onze wekelijkse afstemmingsoverleggen lossen we alle knelpunten op. Dat lukt, omdat we open naar elkaar zijn, oplossingsgericht en niet voor lastige keuzes weglopen. Ook hebben we bewust een kwaliteitsteam van externe deskundigen aangesteld. Zij moeten ons bij de les houden en ons behoeden voor gemakzucht.’

Klimaatbestendig

Volgens Van der Werf is flexibiliteit het toverwoord. ‘We hebben het project vooraf niet in beton gegoten. Zo blijven we openstaan voor economische en maatschappelijke kansen. De opgaves veranderen bovendien snel. Door het snel opwarmende klimaat hebben we meer ruimte toegewezen aan vergroening en wateropslag. Ook hebben we later geconcludeerd dat we geen auto’s in het plangebied willen en voetgangers en fietsers het primaat krijgen. We begonnen met een parkeercapaciteit van 2.200 auto’s maar hebben dat teruggebracht tot 1.400 plekken nu in goed ontsloten parkeergarages aan de gebiedsrand.’ Anno 2023 is het project nog lang niet gereed. Van het totale vastgoedprogramma is een kleine 100.000 m² gerealiseerd. De vier schatten dat de hele Spoorzone rond 2032 af is. ‘De komende periode gaan we een groot inclusief woningprogramma wegzetten en aan de slag met de vergroening. Zo starten we binnenkort met de bouw van 62 woningen boven het Ketelhuis’, merkt ontwikkelingsmanager Janszen op. ‘Een gebiedsontwikkeling is nooit eindig. Je moet altijd vernieuwen, inspelen op trends en blijven programmeren met het juiste vastgoed om de aantrekkingskracht te behouden’, benadrukt WOM-directeur Janssens.

Trots

Projectleider Frenken trekt het nog breder. ‘Het gebied van en naar de Spoorzone moet beter. Het moet mogelijk worden van het Textielmuseum en museum De Pont te wandelen naar de Spoorzone en vanuit daar naar onze mooie vernieuwde Piushaven en het buitengebied. Daarvoor moeten we wegen autoluw maken, veel groen aanleggen en de route beloopbaarder maken.’ Voor programmamanager Van der Werf is het belangrijkste doel al bereikt. ‘Als je 25 jaar geleden vroeg of je trots op Tilburg was, werd je raar aangekeken. Dankzij de nieuwe Spoorzone is nu iedereen trots op de stad. Dat valt niet alleen mij op maar ook de vele gemeentecolleges en -raden die het projectgebied bezoeken.’